关于巴西施工许可证的常见问题解答
如何申请建筑许可证？
什么是施工许可证，它重要吗？
施工许可证是由项目所在地的市政府颁发，旨在允许建筑工程的正式开工。该文件不仅证明了建筑设计符合当地的技术规范和法律法规，还确认了土地的合法拥有资格，并指派专业技术人员负责建筑的设计与施工。
在施工现场，许可证号码和负责人信息须以告示牌方式公开张贴，项目的业主和承建方有责任向政府部门及公众展示，该工程已获得必要的批准，以确保建筑活动的合法性与合规性。监管部门在进行例行检查时会要求查看该文件；相关机构如市政府、工程师协会或劳工局等都有可能前往施工点进行监督。
如未能提供施工许可证，市政府的检查员可能会发出警告，并处以罚款，严重时甚至要求立即停工。因此，获取和维护建筑许可证对顺利推进项目至关重要。
在大型项目中，许可证是获得融资和建筑保险的关键条件，同时也是未来申请“入住/占用许可证”的基础文件。以下是对一些常见问题的讨论。
哪些类型的工程需要施工许可证？
具体的规定会因各市政的建筑法规而异（Codigo de obra），通常情况下：新建建筑、结构性改动，建筑面积有变动的工程（例如扩建或翻新）拆除工程，岩土工程等，都需要获得许可证（注意拆除工程称为拆除许可）。如果只是简单的维修或粉刷装修，通常不需要许可证。
如何申请建筑许可证？
尽管各个城市之间的流程可能有所不同，但流程遵循共同的基本因素，一般包含以下步骤：
1) 土地使用咨询：首先，可以向市政府规划部门咨询土地使用范围（requerimento para Certidão de uso e ocupação do solo）），这一程序主要用于了解当地对建筑物所在区域的限制和要求。这包括区域的使用限制（如占用比例、层高和硬化比例）、周边道路的限制，以及该区域内是否允许建筑物的计划用途（如商业、工业或住宅用途）。土地用途的划分是市政府定下10年发展计划的一项重要工作（plano diretor），因此，相关信息通常可以在市政府官网上找到，从而实现信息的自我了解。此外，在购买土地时，提前了解未来的发展计划和限制也显得尤为重要。接下来，举圣保罗州的索罗卡巴市的城市规划为例进行说明。
作为例子，我们虚拟一块10*20m的土地，位于R． Nogueira Martins, Vila hortencia, Sorocaba, 图上浅灰色的位置。
通过申请土地使用指导程序或访问市政府官网中的10年发展计划（plano diretor），查询到此地皮（浅灰色）位于市中心区域（Zona Central）。该区域的土地使用范围包括：住宅（Residencial em Lote）；第一类商业、服务业和工业（Comércio, Serviço e Indústria -1）；第二类商业、服务业和工业（Comércio, Serviço e Indústria -2）；第三类商业、服务业和工业（Comércio, Serviço e Indústria -3）；旅游和休闲业（Turismo e Lazer）；养老院或恢复中心（Residencial Terapêutico）；允许开设可引起大量交通需求的业务（Polo Gerador de Tráfego Intenso）；以及特殊使用需求（Uso Especial）。在该区域内，建筑物需遵守以下城市规划要求：土地利用率（TO）为0.8；土地利用系数（CA）为4.0；渗透地面率（pp）为5%。后退要求如下：前方从地皮界线起算需后退5.00米（如果地皮宽度超过7.00米的住宅建筑，则需后退4.00米）；两侧无需后退；后方的要求与前方相同。根据此信息，我们就能够编制符合城市整体规划要求的设计方案。
2) 编制设计图：在确定开发限制后，需聘请合格的专业人员（持证工程师或建筑师）编制建筑设计（projeto arquitetônico）。该设计不仅需满足计划用途，还必须符合技术标准和当地法规。设计中需考虑无障碍通道、土地使用和实际占用面积等方面，甚至要细化到满足建筑法规中的各种最低要求，如通道宽度、室内高度、门窗尺寸和每个空间的最大采光面积等问题。
需要注意的是，此阶段并不需要提供结构设计、水电图纸等，仅需提交简单的室内空间分配布局图、平面图、能够体现建筑物高度的立面图、剖面图以及表达建筑位置的总图。因此，在时间安排上，可以在提交建筑设计图后，等待市政府审批的过程中或获得批准后，再进行结构设计和水电安装等设计图的编制（部分城市可能会基于建筑物特殊性要求提前指定结构负责人，但一般情况下，普通建筑较少会有此要求）。
3)申请所需提交文件：由于每个市政府的法律和要求各不相同，以下以Sorocaba-索罗卡巴为例，其他城市的申请文件可参考当地市政府官网上的工程法规（codigo de obra）。
- 由业主或代表签署的许可证申请表；
- 建筑设计图，由技术负责人和业主签字；
- 证明土地所有权的登记文件-(Regristro)
- 城市房地产税（IPTU）；
- 专业技术负责人出具的设计和施工技术责任书 （ART或者RRT ，可以是同一个人)；
- 分析费的支付证明。
- 以上为独栋住宅（unifamiliar）和普通建筑需要的文件，特殊的楼房建筑，大面积的商业区域或者工业类建筑物需根据特定要求提供其他文件（如环境许可），将在其他文章中另外讲解。
4)审批：提交所有文件后，市政机构将分析设计是否符合相关标准，并可能要求进行调整或补充额外信息。在此期间，及时跟进非常重要。如果能够尽快提供政府部门审批团队所需的信息和设计调整，将有助于缩短申请过程。
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5)批准和颁发：在审批通过并完成费用缴纳后，市政府将颁发许可证。然而，有时审批团队可能会要求进行调整，此时需对设计进行修改并重新提交。
整个过程并不复杂，但需关注细节并遵守当地法规。建议寻求合格专业人士的指导，以便顺利推进每一步，确保有效获得施工许可证。
获得施工许可证需要多长时间？
获得施工许可证的过程和时间因情况而异，受到多个因素的影响，例如项目的复杂性、市政机构的效率以及所提交文件的准确性。复杂或大型项目通常需要更详尽的分析，可能涉及其他相关部门，如环保局、道路规划局及供水/电局，这往往会延长等待时间。
此外，各城市的处理能力和申请数量差异也直接影响许可证的发放速度。在一些城市，申请过程可能相对较快，仅需几周，而在其他城市，尤其是申请量较大的大城市，可能需要数月的时间。
对于市政府提出的任何调整或补充文件要求，应迅速作出回应。积极利用市政机构的在线工具，与审批机构保持密切联系，通过电话、电子邮件或预约面谈，及时解决技术细节和必要的调整问题，以确保审批过程顺利进行。
确保所提交的项目文件明确充分，并避免在审批过程中进行过大的设计变更。为减少不必要的修改和延误，建议在项目开始阶段就寻求专业设计和顾问服务，并与市政当局保持高效沟通，了解并遵循当地的法规和审批要求。
申请建筑许可证的费用是多少？
申请建筑许可证的费用除了包括专业人员的设计费和服务费外，还需向市政府支付申请费（类似于国内的报建费）。申请费的数额根据城市政策、建筑物所在地、待建面积、建筑类型以及未来建筑物的预期用途（住宅、商业或工业）等多个因素而有所不同。
以Sorocaba市为例，假设新建一座建筑面积为200平方米的住宅，费用计算为每平方米3.60雷亚尔+ ISSQN税为每平方米12.2131雷亚尔。那么，审批手续费用为3.60雷亚尔 × 200平方米+12.2131 × 200平方米=3162.62雷亚尔。其他建筑的费用计算逻辑也类似，但商用建筑和工业建筑需要沿用另外的收费表。—
施工许可证有有效期吗？是否需要续期？
施工许可证具有特定的有效期，具体期限取决于每个市政的立法。以我们公司所在的索罗卡巴（Sorocaba）为例，有效期为两年。如果在两年内启动，则该许可证将被视为永久有效，直到工程完成。只有在颁发竣工证书（俗称占用许可证）后，工程才被视为圆满完成。
有资格担任施工许可证的技术负责人和重要性？
技术负责人可以是CAU（巴西建筑师和城市规划师注册委员会）有执业登记的建筑师和在CREA（巴西工程、建筑和农业专业人员注册委员会）有执业登记的土木工程师。
在计划开始一项工程时，雇用一位合格且了解流程的技术负责人至关重要。合适的负责人可以有效跟进审批流程，深入了解市政法律法规和行政程序，从而确保项目迅速获得批准。他们需及时响应市政厅要求，修正设计图、补充遗漏信息并提供完整材料，以避免不必要的延误。此外，具备良好沟通能力的负责人能帮助理解每一步的过程，并推动项目顺利进行。
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